房貸新政惠及樓市 二手房先火
二套房認定新政和信貸政策的放松，令整個市場看到瞭樓市回暖的預兆。從新政公佈至今的近半個月裡，北京樓市已經開始產生一些新的變化。尤其是自8月份以來逐步表現出回暖勢頭的二手房市場，在新政的推動下，已經表現出新增客源增長、成交周期縮短等特征。業內預計，北京樓市有望在四季度穩定回升。
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新房、二手房看房人增多
在新政影響下，二手房市場的表現更為突出。
據鏈傢地產市場研究部統計，10月1日-14日，北京市二手住宅網簽量為1722套，比上月同期下降51%。在業內看來，雖然二手房網簽量有顯著下降，但主要是受十一假期影響。而新增房客源量更能反映當下的市場趨勢。
鏈傢地產市場研究部統計數據顯示，10月1日-12日鏈傢新增房源上漲4.7%，新增客源量上漲38%，單量較9月同期上漲瞭90%。
記者在走訪北京多傢中介門店時也瞭解到，新政出臺之後，不少門店的咨詢和帶看量有明顯增長，之前的觀望群體也開始考慮出手。
新房市場方面，由於新政出臺時間不長，眾多項目的策略調整並不顯著，市場仍略顯膠著。據機構統計，十一假期之後至今，北京僅有位於房山的首開熙悅山瀾庭和昌平的蔚雲府開盤，2個項目累計新增供應570套，市場新增供應量與節前一周(9.22-9.28)相比下降46%，累計新增供應面積達4.4萬平方米，與節前一周相比大幅下跌60%。
不過，面對新政，新房市場上的改善型人群顯得更為活躍。位於亦莊的一個改善型項目開發商介紹，受制於信貸條件，主打改善牌的亦莊市場在上半年較為沉寂，項目的不少意向客戶之前苦於首付不足而一直觀望，新政出臺後，項目的到訪量有明顯提升。
四季度或將平穩回暖
雖有新政利好，但北京樓市仍面臨庫存高企的難題。來自亞豪機構統計數據顯示，至10月7日，北京商品住宅可售套數達到91265套的高位。這是北京樓市最近30個月的庫存量最高點。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，庫存上升勢頭決定瞭價格上漲的可能性極低。雖然目前網傳一些房企的醞釀漲價，但僅依靠房貸新政，短期內北京樓市不能快速去化，基本沒有房價上漲的空間。
業內普遍表示，隨著政策層面的利好傳導至樓市需求層面，一方面會強化購房者看待後市的信心，另一方面也實際降低瞭首次改善型購房的首付比例和信貸成本，從而拉動處於觀望期、暫緩購房計劃的客群開始入市成交，預計四季度北京商品住宅的成交量將會有所上升。但受制於手中的存貨，四季度眾多樓盤的價格增幅也將會保持平穩。
"930新政"
2014年9月30日，中國人民銀行、中國銀監會發佈關於進一步做好住房金融服務工作的通知。通知中包括：對於貸款購買首套普通自住房的傢庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。
而此前，銀行執行"認房又認貸"的限貸政策，即對貸款購買第二套住房的傢庭，貸款首付款不得低於60%，利率不得低於基準利率的1.1倍；暫停第三套及以上住房放貸。
■ 追蹤
7折利率無蹤 9折還是"有條件"
銀行執行積極性並不高
"央行房貸新政出臺半個月，北京也沒見多大動靜。"日前，有買房人向記者抱怨，自己問到的銀行貸款利率還都是基準利率。
昨天，北京一位房地產業內人士也告訴記者，自己買房，"托關系才辦到9.5折的貸款利率"。
記者隨後也致電工商銀行、農業銀行、建設銀行和中國銀行在京部分支行，四大行工作人員均告訴記者，現在買房辦貸款就是基準利率，沒有利率優惠。
綜合記者瞭解到的消息，在北京，四大行首套房貸利率普遍水平還在基準利率，其他一些銀行利率優惠能到9折，9折以下基本沒有。
但根據兩傢中介機構提供的消息，類似中信銀行、匯豐銀行、北京農商行、浦發等，首套房9折的利率優惠在新政策出臺前就有，房貸新政出臺前後沒有變化。而且都有附加條件，諸如一定額度的存款要求，或者需要貸款人買保險、理財產品；有的銀行對客戶身份還有要求，例如世界500強企業的員工等。
率先表態實行房貸新政的招商銀行，在貸款利率優惠上也有附加條件。記者從招商相關人士處瞭解，個人存一年貸款額的5%，可以在貸款上享受9.5折優惠；個人存一年貸款額的15%，可以在貸款上享受9折優惠。
7折利率銀行"肯定虧本"
商業銀行執行央行房貸新政的積極性為什麼不高？
有銀行業內人士表示，當下，不少銀行的保本理財、無風險理財年化收益率都在5%的水平，銀行貸款利率再給相應優惠，農地變建地條件算公式貸款全省皆可處理貸款全省皆可處理汽車貸款可能會使銀行自己都虧本。
目前，五年以上貸款基準利率為6.55%，按9折、8折、7折算，利率水平分別為5.90%、5.24%、4.59%。如果按照銀行業內人士的邏輯，貸款利率7折"肯定要虧本"。
興業銀行首席經濟學傢魯政委此前也表示，銀行的現有資金成本顯著高於4.59%的水平，實際操作中對首套房貸執行基本利率的0.7倍事實上不可能。
有分析人士還認為，央行的政策隻是給瞭一個指導性意見，商業銀行從自身經營角度考慮，自然傾向於更高收益的業務。
北京中原地產首席分析師張大偉認為，除非全面降準，或者央行單獨對銀行給出針對首套房貸的額度，否則不會提高銀行房貸優惠的積極性。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-17/07262948445.shtml
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