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房企半年業績解讀寡頭時代來臨
"強者恒強"的商業生存法則在房地產行業越發明顯。綜合各傢發佈的房企銷售半年業績排行榜，均可發現這一顯著特點。
某院數據統計顯示，在2013年全年銷售額突破300億的19傢房企中，2014上半年業績同比增長的企業僅有9傢。
值得註意的是，從不同陣營房企銷售業績增速來看，市場依然演繹著"越大越強、越大越快"的競爭法則。第一陣營7傢房企今年上半年銷售額增長率均值為30.2%，而遠高於第二、三、四陣營，而第四陣營平均下降3%，陣營之間無論從銷售規模還是增長動力，格局分化加速顯現。
千億到五十億之間的差距
房企業績分化的趨勢正在加劇。
某院數據顯示，今年上半年銷售突破500億的企業為7傢，平均銷售額692億元，較上年4傢企業增長19.5%。200億-500億房企達到8傢，平均銷售額為251億元，比上年小幅上漲。100億-200億房企有13傢，平均銷售額121億元，雖然泰禾集團和陽光城同比上漲100%，但該玉山小額信貸陣營較去年均值仍大幅下降20%，可見第三陣營房企受此輪市場調整影響較大，增長乏力。此外，共有25傢房企實現50億-100億銷售業績，平均銷售額較去年同陣營微降2%至73億元，上年同期50億房企已退出8傢。
相比預計百億房企的數量減少，2014年房企"千億軍團"的龍頭房企卻保持瞭增長。根據中指院數據，2014年前6個月銷售突破500億的企業為7傢，分別為萬科、綠地、恒大、保利、碧桂園、中海、萬達，它們將成為今年的千億企業。樓市雖然低迷，市場集中度卻在進一步提高。
CRIC研究中心數據亦證明，龍頭房企市場占有率正在繼續提升。2014年上半年，TOP10的房企銷售金額占比從去年的14.6%上升至18.6%，增加瞭4個百分點；TOP20及TOP50企業同比分別增加4個百分點及4.7個百分點。TOP50企業市場集中度連續上升，從2012上半年的27.7%增至2014年上半年的33.2%。
2014年上半年，上榜企業銷售面積集中度同樣穩步提升，其中TOP10和TOP20企業均增長瞭2.3個百分點；TOP50企業則增長瞭3.1個百分點。從2012年到2014年上半年，TOP50的面積集中度共增加瞭4.1%。
某院研究總監蔣雲峰在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，從歷次行業調整中均可看出，市場下行對品牌房企不隻是壓力和困難，更是動力和機遇，強者更能禁得住風浪的歷練，優勝劣汰的規律驅動行業格局加速分化。2014上半年，品牌房企適時做出經營策略調整，在不利環境中完成良好業績。
易居中國執行總裁丁祖昱也認為，強者恒強的市場趨勢越發明顯。中古車貸利率比較信貸年息"比如恒大和碧桂園。表面上看他們的項目大多佈局在市場不樂觀的三四線城市，但隻要市場有他們的地方，其他企業的生存狀況都不會太好。"
彎道超車的困境
蔣雲峰認為，市場集中度高是一個行業逐漸成熟的標志，但卻未必是一件好事。
丁祖昱擔心的是，在市場波動期，中小房企有可能進一步面臨資金壓力，而後被逐漸淘汰出市場。從上半年已有包括浙江興潤置業、廣東光耀集團、青島君利豪集團等多傢房企遭遇資金危機甚至破產倒閉。
同策咨詢總監張宏偉發現，對於排名30以後的房企來講，"力爭上遊，不上則下"成為第三、第四陣營房企競爭格局變化過程中的主要特征，但是，第三、第四陣營房企很難實現逆勢突圍"彎道超車"，尤其是在2014年，在房地產信貸緊縮的市場背景下，過去那些激進擴張的中小房企有可能面臨資金危機，在此輪市場大洗牌過程中被收購。
張宏偉認為，有三類企業風險最大。第一類，產品類型偏高端、周轉率較慢的企業，這些企業的銷售業績最容易受到影響。第二類，前期拿地過於激進，成本較高而影響銷售資金回籠的企業，或盲目多元化擴張，導致房地產主營業務受到影響的企業。第三類，一部分資信不太好、難以獲得銀行貸款的中小企業。
此外，一些品牌房企也在面臨倒退的風險。CRIC研究中心發現，上半年，去年銷售規模300億-700億元的第二陣營房企明顯分化：大部分房企業績出現下滑，個別房企甚至跌出TOP50排行榜。業績下滑主要是因為產品定位偏高端，在供過於求的城市佈局過於集中。在整個行業不景氣下，市場觀望情緒較重，業績下滑是一個正常現象。
一傢近年來逐漸跌落出前十的品牌房企相關人士表示，"我們越來越不看重規模。"但這也從另一側面反映出，隨著差距越來越大，彎道超車顯得越來越困難。
蔣雲峰稱，從房企排行來看，品牌房企華潤地產、遠洋地產(遠洋萬和公館 遠洋一方)、世紀金源下滑趨勢明顯。某院排行榜顯示：目前，華潤地產已經跌出前十，而遠洋地產早已跌至20名，世紀金源更是跌落至36名。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-03/08152802871.shtml
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