亦莊樓市賭局房貸新政難成救 市主
當亦莊林肯公園單盤銷售已然超過百億元之時，盤踞在亦莊南海子公園周邊的一眾大盤還在苦等著一次解套機會。2010年，當遠洋地產(遠洋萬和公館 遠洋一方)第一次豪投48億元將亦莊樓面推高至1.9萬元/平方米高位時，亦莊樓市開始進入瞭一場漫長的賭局，前入局者希望後入局者給自己帶來解套機會，結果是這場越做越大的局讓萬科、中信、融創、首開、方興、保利以及城建等大佬難以脫身，2013年曾經高喊著亦莊西區"均價"誓沖5萬元/平方米的豪言已不再，而今面對央行放松限貸的大好時機，亦莊的一眾大佬是平手而退還是放手一搏讓人有瞭無限猜想。不過正值樓市救市新政落地當天，融創旗下的紫禁壹號院(樓盤資料) 以千萬級的價位入市，似乎在說這場賭局才剛到酣時。
時機突然而至
"信貸新政"，對於亦莊西區的眾多項目而言是一個值得期待的信號，特別是對在亦莊賣房子賣瞭四年多的中信新城銷售員小張有著特殊的意義，因為當初他從熱賣的林肯公園轉投到亦莊西區這片熱地，而中信新城在入市的四年中是亦莊西區快速發展的時期，但是當年1.8萬元/平方米的樓面價並沒有讓中信復制菜市口中信城(樓盤資料 業主論壇) 的神話，也沒有給小張帶來太多的驚喜。
9月30日下午國慶節的前一天，央行和銀監會發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》(以下簡稱《通知》)明確，擁有一套住房並已結清相應購房貸款的傢庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。此外，銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。這對於亦莊而言可能是一個不錯的解套時機。
"這個時間節點卡得很微妙，正趕上放假而且是下班之後發的，沒有給項目調價的時間，要不'十一'期間就要漲價瞭。"小張向記者直言。同時他向記者透露說，目前中信新城優惠價格在3.1萬元/平方米左右，節後肯定會取消優惠，價格調整到3.5萬元/平方米左右，跟周邊項目持平。
同樣，與其一墻之隔的楓丹壹號的銷售人員也向記者表示，目前價格在3.4萬-3.8萬元/平方米之間，未來上調到上線很有可能。的確，在10月5日，記者走訪亦莊西區目前在售的中信新城、楓丹壹號、金茂悅、萬科金域東郡、海梓府5個項目，銷售人員均向記者透露節後北京執行細則落地後項目肯定會調價的信息。特別是金茂悅的銷售人員向記者強調，"如果在10月31南投鹿谷房貸日之前簽約還可以享受一定的優惠折扣"。同時萬科金域東郡的銷售人員也向記者表示，作為區域內的惟一一個小戶型產品，節後漲價的可能性非常大。
漲價是事實還是一種銷售手段，目前雖然難以判斷，但是我們可以看出在沉寂瞭大半年的樓市中亦莊無疑是一個重災區，在高價地大量庫存的重壓下，亦莊真的有漲價的勇氣嗎？
亦莊敢漲價嗎
就在記者走訪亦莊樓市的前一天，位於順義新國展區域的中糧祥雲銷售員打來電話稱，目前項目推出的大戶型平墅產品為300-500平方米，價格為1.5萬元/平方米起，而目前區域住宅類產品的價格在2.3萬元/平方米左右。一個是非常成熟的高端區域中央別墅區，另一個是新興的高端區域，無論在配套還是氛圍上，亦莊都很難與中央別墅區相提並論。那麼在新政出臺的短期內亦莊有漲價的勇氣和嘉義市哪裡汽車貸款底氣嗎？
根據亞豪機構向記者提供的一份從2013年10月到2014年9月亦莊成交量的監測報告顯示，今年7、8、9月亦莊整體成交額為1.67億元、1.48億元、1.51億元，這與開發商動輒四五十億元的拿地金額形成瞭鮮明對比。
"我們來亦莊看房已經持續瞭半年多瞭，前後來五六趟瞭，一直沒有下定決心，雖然開發商規劃很好，有學校、有公園、有商業，但是總覺得缺少居住的氛圍，而且主要是價格相對較高，南邊的房子賣這個價格感覺不值。"在海梓府的售樓處門外，一位購房者跟記者交流時表示，在他心中3萬元/平方米的價格比較符合預期。
此前積累的大量庫存讓亦莊的樓盤漲價缺乏底氣。以中信新城為例，這個從高位拿地後就趕上瞭限購的項目，從期房賣到瞭現房，銷售速度一直不快。如2013年11月26日，中信新城14號樓上市瞭96套房，而至今隻簽約瞭5套，同樣13號樓的72套房至今也隻銷售瞭13套。
"亦莊西區的庫存量太大瞭，而且未來還有7塊地等著入市交易，對於新政亦莊最好的選擇就是加快賣房，漲價估計不是短時間內可以完成的。"一位業內人士向記者坦言。
擊鼓傳花的遊戲
選擇新區域進駐敢於拿高價地對於很多企業而言就是一場擊鼓傳花的遊戲。
龍湖拿下孫河地塊，泰禾高位接花，最後中糧入局解救瞭大傢，直到如今中糧孫河項目還沒有動靜，結果節前孫河準地王流拍。拿地正在變成一場賭局，前入者希望後來者高位接棒，但是如果沒有呢？那將是一場必輸的局。在過去的兩年間這樣的事情頻繁發生，從孫河到東壩再到臺湖再到西局以及陷得最深的亦莊。
當遠洋、中信、方興、融創在大力佈局亦莊，把低價不斷推高的時候，首開與住總的聯合體以接近6萬元/平方米的天價高位接棒，一舉入市解救大傢。現在擺在亦莊西區眾多開發商眼前的是還有7塊地沒有出讓，它的價格將決定整場賭局的勝敗。
在亦莊的售樓處沙盤邊上的最顯著位置上，各個項目全擺放著一張土地成交價格示意圖，向每一位買房人明示著"亦莊的地價不斷走高，其他項目的拿地價格全比我們高，因此我們的定價並不高"，同時也在說明未來的房價走高是必然的。
記得今年初，記者曾經走訪過亦莊板塊，當時市場正處於降溫前期，整個亦莊板塊還洋溢著美好的憧憬，當時中信新城的負責人曾向記者表示，在項目西側的中信府(樓盤資料) 未來的價格將在8萬元/平方米以上，而今區域內傳言該項目的售價可能會定在5萬元/平方米左右。
北京商報記者 賴大臣/文 宋媛媛/制表
今年1-9月亦莊樓市成交數據一覽
統計期間 數量(套) 成交均價(元/ 平方米) 金額(億元)
2014年1月 238 33597 9.15
2014年2月 296 27230 7.46
2014年3月 317 28305 9.27
2014年4月 152 31597 5.23
2014年5月 219 30177 6.05
2014年6月 74 28911 2.01
2014年7月 50 31162 1.67
2014年8月 45 31612 1.48
2014年9月 46 29469 1.51
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-09/08022936123.shtml
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