各地政府釋放較強救市信號 房貸政策或緊中有松
博弈加劇 房貸政策或緊中有松
本報記者 楊洋
8月5日，廣西宣佈將適當放寬二套房貸款政策，大力促進住房消費。在此之前，安徽銅陵、浙江紹興等城市已先後對房貸首付比例進行調整。一些專傢表示，在房貸利率調整幅度有限的情況下，首付比例的變動更具操作空間。
廣東省房地產協會理事趙卓文在接受記者采訪時表示，房貸首付比例下降將是下土信貸高雄那瑪夏土信貸半年房地產市場變化的重頭戲。不過他也表示，雖然房地產信貸政策可能出現松動跡象，但三套及以上房屋停貸情況不會改變。
首付比例面臨進一步下調
銅陵市規定，今年12月31日前，在該市購買唯一普通商品住房的，首次購房首付比例由三成降低為兩成；紹興市則表示，二套房首付比例降至四成。
趙卓文認為，降低首付比例，有利於有購房需求的中低收入群體入市，降低一、二套房首付比例更可起到定向"刺激剛需"的作用。
記者從工、農、中、建等幾傢大行瞭解到，在個人房貸方面，首套房維持首付比例三成，利率執行基準利率；二套房首付六成，貸款利率為基準利率的1.1倍；三套及以上暫停貸款。部分銀行還規定，首付比例越高，享受的貸款利率越優惠。
以總價200萬元的房屋為例，首套房首付比例由三成下降至兩成，將使購房者減少20萬元的首付款；二套房由六成下降至四成，首付款將減少40萬元，降幅之大顯而易見。
"提高首付比例"始終是近年來房貸政策調控的主要手段。以個人首套房首付為例，就在今年年初，北京地區的部分銀行還將其首付比例由三成上調至四成。
趙卓文表示，首付比例的調整已經到來。今年以來，房企為拉動銷售采取"首付墊資"方式，在效果上已經達到降低首付比例的目的。
銀政企博弈加劇
作為房貸政策的具體執行者，銀行能否執行房貸首付比例的下調？社科院財經戰略研究員高廣春認為，降低首付比例，銀行還要考慮自身的綜合收益與風險。從目前情況來看，不會輕易采取大的調整。
記者在采訪中瞭解到，目前上述三地多數銀行機構暫未調整房貸政策。某國有銀行相關負責人就表示，對於房貸利率、首付比例的調整，地方分支行有一定自主權，但在房貸總體規模進一步壓縮的情況下，調整的空間不大。
不過，高廣春也表示，雖然從嚴控房地產開發貸款到收緊個人住房抵押貸款，說明銀行"去房地產化"步伐正在加快，但銀行與房地產業仍保持著密切的關系。如果房地產行業繼續惡化，也將對銀行業帶來沖擊。
相關數據也佐證瞭銀行與房地產業的密切關系。金融監管部門的相關調研報告顯示，2000年以來，房地產信貸在房地產企業資金來源中的比例多數年份超過40%，2013年則超過50%。2013年房地產貸款在銀行各項貸款餘額中占比雖有所下降，但也超過20%。
某商業銀行負責人表示，個人首套房、部分優質房地產開發項目仍是支持的重點。銀行對房地產行業"撇清關系"是不現實的，因為過快抽貸離開隻會引來更大風險。
銀行信貸車貸貸款全省皆可處理 高廣春認為，房企、政府以及銀行三者之間的博弈將決定房地產市場未來的走向。各地政府放松限購釋放較強的"救市"信號，博弈在加劇，而自身利益將影響銀行的決定。
房地產市場繼續"維穩"
根據中原地產研究部統計數據，7月份北京新建住宅合計簽約套數為6200套，此前2個月，北京新建住宅簽約套數均不足6000套。
政府"救市"，房企"以價換量"，銀行"差別化信貸政策"再強調，在多重因素的共同作用下，房地產市場出現瞭"回暖"跡象。趙卓文認為，房地產市場上行的可能性較小。從國傢調控的思路看來，今後房地產市場將以平穩發展為主，觸底及"升溫"都不可能。
高廣春也認為，作為國民經濟的重要組成部分，房地產業的投資占固定資產投資的比重較大。房地產業與地方政府財政收入、債務問題均緊密聯系，還承 擔著拉動經濟增長的責任。由此來看，房地產市場仍會以"維穩"為主，這也給銀行提出瞭更高要求。據記者瞭解，近日，廣東地區部分銀行不約而同地進行房地產 信貸壓力測試和摸底。對此，高廣春解釋說，銀行承擔瞭過多的房地產信貸風險，下一步銀行需要將風險進行分散。
高廣春認為，應該由更多的市場主體共同承擔房地產信貸風險。他建議，應加大用於房地產信貸資產證券化的額度，放松關於基礎資產的信用質量約束， 將資產的信用級別從優質級放寬到投資級，建構與房貸資產證券化相配套的二級市場交易制度體系，提高房貸資產證券化產品的流動性。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-08/15332856732.shtml
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